Überflüssig zu sagen, dass ein solche Projekt auch seine Kosten einspielen muss. Wohnen ist teuer und macht bei vielen einen so großen Anteil ihrer Ausgaben aus, dass die Frage der Finanzierung sich oft sogar als erstes aufdrängt.
Es geht uns zuallererst darum, für ein soziales Projekt und die Gemeinschaftsidee zu werben. Aber hier in aller Kürze ein Überblick für Neugierige und mögliche Interessenten: Die Genossenschaft gehört allen Mitgliedern, und alle Bewohner werden Mitglieder der Genossenschaft. Unser Projekt muss mit ingesamt etwa 4 Mio. Euro finanziert werden. Wir sind als Genossenschaft nicht gemeinnützig, wir haben keine sonstigen Vorteile und unterliegen damit denselben Konditionen wie jeder Bauherr eines Eigenheims auch.
Die Genossenschaft finanziert ihre Investition aus drei Anteilen. Aus den Pflichtanteilen, aus darüber hinausgehenden freiwilligen Anteilen und aus Krediten der Hausbank. Die laufenden Kosten bestreitet sie dann aus monatlichen Nutzungsentgelten.
- Pflichtanteile bringt jede Bewohnerin ein. Sie belaufen sich auf einen Anteil – das sind 1.000 Euro – pro bewohntem Quadratmeter. Diese Anteile müssen auf jeden Fall aufgebracht werden, beim Verlassen des Hauses werden sie 1 : 1 wieder ausgezahlt. Sie werden nicht verzinst. Die gute Nachricht dazu: Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt extrem günstige Kredite bis zu 100.000 Euro, aus denen man diese Pflichtanteile bestreiten kann. Wir legen Wert darauf, dass kein großes Vermögen nötig ist, um in diese Gemeinschaft zu kommen. Deshalb sind diese Anteile niedrig gehalten und decken weniger als 15 % der Kosten.
- Die Genossenschaft benötigt daher ausreichend zusätzliche, freiwillige Anteile. Bewohner (oder sogar Externe, die das Projekt unterstützen möchten) erhöhen also ihre Einlage über den Pflichtanteil hinaus. Bei denjenigen, die mitwohnen möchten und es sich leisten können, sind wir darauf angewiesen, diesen höheren, solidarischen Beitrag einzufordern. Für diese Anteile zahlt die Genossenschaft auch (vorbehaltlich eines ausreichenden Jahresergebnisses) eine Dividende. Diese liegt sicher unter dem, was ich bei der Bank mit Festgeld erzielen kann – ein Anteil Idealismus ist also eingepreist; aber ohne diesen kann das Projekt keine Fahrt aufnehmen.
- Den Restbetrag decken Kredite der Hausbank, das ist die GLS in Bochum. Ob dort KfW-Kredite für energieeffizientes Bauen oder andere Förderung infrage kommen, beraten wir zu gegebener Zeit, nach aktuellen Zinskonditionen.
- Die laufenden Kosten schließlich müssen aus sogenannten Nutzungsentgelten aufgebracht werden. Das ist der korrekte Begriff für eine Miete, die ein Mitglied an seine Genossenschaft zahlt. Die Genossenschaft muss Wartung und Unterhalt, Steuern und Reparaturen finanzieren. Und natürlich Zins und Tilgung für die aufgenommenen Kredite.
Es wird Nutzungsentgelte entsprechend der individuell genutzten Wohnfläche geben. Die Kosten der Gemeinschaftsflächen werden auf die Wohnungen umgelegt. Der Quadratmeterpreis wird zunächst – es ist ja ein nagelneues Gebäude, es wird niedrige Nebenkosten verursachen – am oberen Ende der örtlichen Vergleichsmiete liegen, das ist unvermeidbar. Wir gehen aber davon aus, dass er nicht im marktüblichen Maß steigt. Mit der Zeit, wenn die Kredite nicht mehr so drücken, erwarten wir, dass unsere Nutzungsentgelte ins Mittelfeld oder sogar darunter wandern.
Das ist der Situation im Eigenheim durchaus vergleichbar: Direkt nach dem Einzug habe ich mein Kapital investiert, muss in den ersten Jahren vor allem Kredite bedienen, außerdem laufende Kosten bestreiten. In späteren Jahren sinken die Kreditkosten, die laufenden Kosten steigen etwas, weil Reparaturen und etwas teurere Instandhaltungen anstehen. Wenn ich das Haus irgendwann hinter mir lasse, erhalte ich mein eingesetztes Kapital zurück. Beim Einfamilienhaus habe ich oft einen Gewinn durch die Wertsteigerung, in der Genossenschaft bekomme ich exakt den Nennwert der Anteile ausgezahlt, habe aber bis dahin auf freiwillige Anteile eine gewisse Verzinsung erhalten.
Das ist nur ein grober und unverbindlicher Überblick über unsere Kalkulation, mit allen Vorbehalten. Insbesondere gehen wir dabei davon aus (durchaus guten Gewissens), dass die Genossenschaft dauerhaft besteht und nicht in die Insolvenz gerät. Auf keinen Fall sollten aber auf dieser Basis endgültige Entscheidungen getroffen werden. Die genauen Zahlen und weitere Details müssen alle Interessenten mit uns besprechen.